Avaliação Jurídica: Pagamento de taxa condominial antes da entrega das chaves do imóvel

Prezados moradores e futuros moradores do Jardim das Quaresmeiras,

O questionamento que todos nós viemos fazendo, fundamentalmente se refere ao pagamento de taxas condominiais pelo comprador ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. Este assunto tem gerado alguma controvérsia, sobretudo no âmbito administrativo, quando o promitente comprador busca negociar o não pagamento destas diretamente com a construtora.

Não obstante esta dificuldade, o TJDFT tem entendido, de forma reiterada, que é possível cobrar taxas condominiais, entretanto, estas são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel.

Referido entendimento funda-se no conceito de obrigação propter rem, entendendo-se que as taxas condominiais são de responsabilidade daquele que detém a posse sobre o imóvel. Nesta situação particular, independentemente de se falar em existência de posse, temos que o imóvel não está sob posse do adquirente, mas sim da construtora.

À guisa de ilustração, é importante destacar precedente RECENTE do TJDFT, litteris:

CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. TAXAS DE CONDOMÍNIO ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. NATUREZA PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. ENCARGOS MORATÓRIOS INDEVIDOS.

1. Havendo atraso não imputável ao promitente comprador, a promitente vendedora deverá suportar a condenação no pagamento de indenização por lucros cessantes até a efetiva entrega do imóvel.

2.As taxas de condomínio são de responsabilidade da construtora até a entrega das chaves ao comprador. 

3.Não entregue o empreendimento na data ajustada, não se admite a cobrança de encargos moratórios entre a expedição da carta de habite-se e a efetiva entrega do imóvel.

4.Recurso da ré desprovido.(Acórdão n.806453, 20120710188096APC, Relator: ANTONINHO LOPES, Revisor: CRUZ MACEDO, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 17/07/2014, Publicado no DJE: 06/08/2014. Pág.: 157)

Portanto, respondendo as suas perguntas mais realizadas ultimamente, temos:

1) Quando surge a obrigatoriedade de pagar a taxa de condomínio?

A obrigatoriedade surge, de fato, a partir da instituição da taxa por meio de convenção de condomínio devidamente registrada e constituída que contenha expressamente a previsão da taxa e de seu valor. A questão é que, até a entrega das chaves, este pagamento é de responsabilidade da construtora;

2) Ao receber as chaves do imóvel?

Ao receber as chaves do imóvel, a obrigação das taxas condominiais passa ao adquirente;

3) Ao assinar o contrato definitivo de compra e venda ou ao assinar apenas o contrato de promessa de compra e venda?

A taxa condominial passa a ser devida pelo adquirente a partir do momento de entrega do imóvel, mesmo que haja tão somente contrato de compra e venda;

4) A convenção de condomínio é superior a lei?

A convenção deve respeitar os limites impostos pelo Código Civil, pela Lei 4.591/64 e demais legislação aplicável, bem como os princípios de Direito e usos e costumes de convivência;

5) E se a convenção de condomínio for omissa quanto a determinado assunto, neste caso seguimos o que diz o código civil?

Em caso de omissão da convenção de condomínio, o que é comum, aplicar-se-á a legislação vigente supramencionada.

PS: Não deixem de receber as chaves de sua casa por conta disso, paguem a taxa, guardem o comprovante e o nada consta do condomínio e quem tiver interesse em entrar com a ação, enviar e-mail para o síndico que ele me encaminhará.

Postagem colaborativa feita por Aline Lopes Gomides Leppos - Conselheira Consultiva e advogada.

Fonte: Pesquisa sobre o tema "Pagamento de taxa condominial antes da entrega das chaves do imóvel", juntamente com o escritório Costa Couto.